Tocchiamo oggi uno degli argomenti che maggiormente creano scompiglio all’interno di un Condominio, il distacco da parte di uno o più Condomini dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Con la nuova riforma (legge 220 del 2012) il legislatore ha voluto, una volta per tutte definire la questione tramite ART. 1118 COD. CIV. 4^ COMMA, che recita:

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Sono due i principi basilari sui quali il legislatore ha consentito il distacco dall’impianto centralizzato,

1)“se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento”

2) “aggravi di spesa per gli altri condomini”

 

Il distaccato dovrà fornire quindi i documenti necessari per dimostrare che nessuna delle suddette condizioni sussista.
L’onere probatorio incombe infatti sul distaccante secondo il principio generale di cui all’ art. 2697 cod. civ. (Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”).
Si ritiene che la perizia debba essere redatta da un Tecnico abilitato, nella fattispecie, il Professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento.
All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco (aggravio di spesa). La perizia, inoltre, dovrà essere corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto che il distacco non creerà notevoli squilibri all’impianto centrale.
Con la dicitura “notevoli squilibri di funzionamento” il Legislatore ha legittimato il distacco soltanto ai primi Condomini che decideranno di passare all’impianto autonomo, in quanto difficilmente creeranno squilibri di funzionamento. Ciò posto con la nuova legge si creerà una sorta di ingiustizia tra chi riuscirà velocemente a distaccarsi e chi non potrà farlo a causa dello squilibrio portato dal suo distacco.
Inoltre ai sensi dell’art. 1118 cod. civ. il distaccante dovrà comunque contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
Per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico.
Per “messa a norma” si devono intendere tutti quegli interventi sull’impianto termico determinati da obblighi di legge che rimangono a carico del distaccato in quanto resta proprietario dell’impianto.
In conclusione, l’Amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco accompagnata dalla perizia, dovrà notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare ponendo all’ Ordine del Giorno “COMUNICAZIONE” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta”, essendo l’assemblea chiamata non ad autorizzare il distacco, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici, cioè se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tale sede, l’Assemblea potrà valutare quanto segue:

1) la perizia del distaccato è esaustiva, perché dalla stessa si desume chiaramente che sono rispettate le condizioni poste dall’art. 1118 c.c.. ed allora il distacco è legittimo e l’assemblea ne prende atto.

2) la perizia del distaccato non sembra completa ed esaustiva ed allora l’assemblea chiede al condomino di procedere ad una integrazione della perizia;

3) la perizia del distaccato non fornisce la prova del rispetto dei limiti contenuti nella norma o i risultati non risultano condivisibili ed allora l’assemblea potrà decidere di dare incarico ad un tecnico di redigere una controperizia (a spese del condominio), documento da utilizzare come prova documentale in ipotesi di eventuale contenzioso con il condomino distaccato

4) la perizia del condomino attesta che il distacco non rispetta le condizioni dell’art. 1118 comma 4 c.c. ed allora l’assemblea potrà vietare il distacco con motivazione espressa a verbale

Spiegato quindi cosa dice la Legge al riguardo rimane un’ultima cosa da dire, che può smentire quanto appena scritto. Tutto ciò, infatti, è valido solo se nel Regolamento di Condominio contrattualmente accettato non sia proibito il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. L’art 1118 IV comma infatti è un articolo derogabile, ciò significa che il Regolamento di Condominio Contrattualmente accettato “scavalca” di diritto il Codice Civile.

Riepilogando, coloro che vogliono distaccarsi in primis dovranno leggere il proprio Regolamento di Condominio ed accertatisi che quest’ultimo non pone limiti al distacco dall’impianto centralizzato, potranno procedere seguendo le linee guida del Codice Civile.