La Corte di Cassazione ancora una volta è intervenuta nell’annosa problematica del lastrico solare o terrazzo ad uso esclusivo. In parole povere i diritti si pagano!! Il Proprietario del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni se questi ultimi sono dovuti da una mancanza di custodia ed incuria. Un principio confermato dalla recente sentenza della Cassazione (10 maggio 2016, n. 9449), riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

Ma vediamo insieme come la Suprema Corte sia arrivata ad intraprendere tale strada:

La responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale. In ogni caso, non si può ignorare la particolarità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio.

Sono diverse quindi le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del Condominio.

Il Condominio è tenuto, ai sensi degli articoli 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio,

Il Proprietario, titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice Civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso.

Queste due figure distinte, Il Condominio e il Proprietario, possono comunque concorrere tra loro. In questo caso, il criterio di riparto previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile, un terzo/due terzi, per le spese di riparazione o di ricostruzione, costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, collegata all’uso e alla custodia della cosa, utilizzabile anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato.

Diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno, Il Proprietario e quindi il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

In sostanza, per le Sezioni Unite del 2016 il “custode” è solo il titolare esclusivo, e non il Condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita, qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La Suprema Corte, infatti, con la pronuncia n. 3239 dello scorso 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta (si pensi alla numerosissima giurisprudenza in argomento) tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice civile. Infatti, oltre a confermare detta impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto. Per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare, occorre effettuare un’indagine, esclusivamente a mezzo di perizia tecnica sulle specifiche cause dell’evento, e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili ad un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso.

scritto da Stefano Scarpa

One thought on “TERRAZZO O LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO? L’OBBLIGO DI CUSTODIA E’ DEL PROPRIETARIO

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